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一、業(yè)主委員會(huì )成立流程
1、提出申請
物業(yè)管理小區(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處(或鎮人民政府，下同)書(shū)面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會(huì )籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì )：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上； (二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年的。
2、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書(shū)面批復意見(jiàn)，指導小區(大廈)成立業(yè)主委員會(huì )籌備小組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備小組)。
3、籌備小組開(kāi)展籌備工作
(1)籌備小組經(jīng)批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話(huà)等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內將上述資料交予籌備小組。
(2)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì )章程》、《業(yè)主委員會(huì )選舉辦法》，并在小區(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見(jiàn)。 籌備小組將《業(yè)主委員會(huì )政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發(fā)放給業(yè)主。
(3)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過(guò)自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )候選人。
(4)籌備小組將業(yè)主委員會(huì )候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì )選票格式樣本、業(yè)主大會(huì )議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì )選舉辦法》書(shū)面送達全體業(yè)主。
4、召開(kāi)大會(huì )選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì )選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì )章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的書(shū)面申請，同時(shí)做好會(huì )務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會(huì )街道辦事處、派出所、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
籌備小組根據議程召開(kāi)大會(huì )：收集、登記選票；審議并表決通過(guò)《業(yè)主委員會(huì )章程》及《業(yè)主公約》；公開(kāi)唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員。
會(huì )后籌備小組將大會(huì )簽到表、選舉結果統計表予以公布。
5、申請登記業(yè)主委員會(huì )
自產(chǎn)生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請辦理備案登記手續；
(1)業(yè)主委員會(huì )登記申請表；
(2)街道辦事處核準證明；
(3)業(yè)主委員會(huì )選票；
(4)業(yè)主代表選票；
(5)業(yè)主授權委托書(shū)；
(6)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )簽到表；
(7)業(yè)主委員會(huì )章程；
(8)業(yè)主公約；
(9)其他相關(guān)資料。
6、核準批復
區或縣級市房地產(chǎn)行政部門(mén)經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì )書(shū)面批復意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì )憑批文到公安部門(mén)辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產(chǎn)行政部門(mén)及街道辦事處備案。
二、業(yè)主大會(huì )履行的職責
1、制定和修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )工作；
3、確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
4、籌集和使用專(zhuān)項維修資金，并監督實(shí)施；
5、制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規程；
6、法律、法規或者議事規則確定由業(yè)主大會(huì )決定的其他事項。
三、業(yè)主委員會(huì )履行以下職責
1、執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議，維護業(yè)主共同權益；
2、召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況；
3、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
4、聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
5、監督管理規約的實(shí)施；
6、調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
7、業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
四、物業(yè)服務(wù)相關(guān)規定
1、業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
2、物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。
3、物業(yè)服務(wù)事項應當包含下列內容：
(1)建筑物共有部位的維護和管理；
(2)共用設施設備的日常運行、維護和管理；
(3)共有部位的綠化、環(huán)境衛生的保養和維護；
(4)秩序維護、安全防范、車(chē)輛停放管理等事項；
(5)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；
(6)法律法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。
4、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔相應的法律責任。
5、物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
6、物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應當依法履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。
五、物業(yè)的使用與維護
1、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
2、物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
(1)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為；
(2)違章搭建建筑物和構筑物等行為；
(3)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為；
(4)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為；
(5)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為；
(6)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等；
(7)占用消防通道、封堵出入口通道等行為；
(8)超過(guò)規定標準排放噪聲或產(chǎn)生振動(dòng)，影響居民生活的行為；
(9)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
1、提出申請
物業(yè)管理小區(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處(或鎮人民政府，下同)書(shū)面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會(huì )籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì )：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上； (二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年的。
2、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書(shū)面批復意見(jiàn)，指導小區(大廈)成立業(yè)主委員會(huì )籌備小組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備小組)。
3、籌備小組開(kāi)展籌備工作
(1)籌備小組經(jīng)批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話(huà)等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內將上述資料交予籌備小組。
(2)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì )章程》、《業(yè)主委員會(huì )選舉辦法》，并在小區(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見(jiàn)。 籌備小組將《業(yè)主委員會(huì )政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發(fā)放給業(yè)主。
(3)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過(guò)自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )候選人。
(4)籌備小組將業(yè)主委員會(huì )候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì )選票格式樣本、業(yè)主大會(huì )議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì )選舉辦法》書(shū)面送達全體業(yè)主。
4、召開(kāi)大會(huì )選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì )選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì )章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的書(shū)面申請，同時(shí)做好會(huì )務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會(huì )街道辦事處、派出所、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
籌備小組根據議程召開(kāi)大會(huì )：收集、登記選票；審議并表決通過(guò)《業(yè)主委員會(huì )章程》及《業(yè)主公約》；公開(kāi)唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員。
會(huì )后籌備小組將大會(huì )簽到表、選舉結果統計表予以公布。
5、申請登記業(yè)主委員會(huì )
自產(chǎn)生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請辦理備案登記手續；
(1)業(yè)主委員會(huì )登記申請表；
(2)街道辦事處核準證明；
(3)業(yè)主委員會(huì )選票；
(4)業(yè)主代表選票；
(5)業(yè)主授權委托書(shū)；
(6)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )簽到表；
(7)業(yè)主委員會(huì )章程；
(8)業(yè)主公約；
(9)其他相關(guān)資料。
6、核準批復
區或縣級市房地產(chǎn)行政部門(mén)經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì )書(shū)面批復意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì )憑批文到公安部門(mén)辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產(chǎn)行政部門(mén)及街道辦事處備案。
二、業(yè)主大會(huì )履行的職責
1、制定和修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )工作；
3、確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
4、籌集和使用專(zhuān)項維修資金，并監督實(shí)施；
5、制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規程；
6、法律、法規或者議事規則確定由業(yè)主大會(huì )決定的其他事項。
三、業(yè)主委員會(huì )履行以下職責
1、執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議，維護業(yè)主共同權益；
2、召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況；
3、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
4、聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
5、監督管理規約的實(shí)施；
6、調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
7、業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
四、物業(yè)服務(wù)相關(guān)規定
1、業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
2、物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。
3、物業(yè)服務(wù)事項應當包含下列內容：
(1)建筑物共有部位的維護和管理；
(2)共用設施設備的日常運行、維護和管理；
(3)共有部位的綠化、環(huán)境衛生的保養和維護；
(4)秩序維護、安全防范、車(chē)輛停放管理等事項；
(5)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；
(6)法律法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。
4、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔相應的法律責任。
5、物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
6、物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應當依法履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。
五、物業(yè)的使用與維護
1、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
2、物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
(1)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為；
(2)違章搭建建筑物和構筑物等行為；
(3)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為；
(4)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為；
(5)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為；
(6)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等；
(7)占用消防通道、封堵出入口通道等行為；
(8)超過(guò)規定標準排放噪聲或產(chǎn)生振動(dòng)，影響居民生活的行為；
(9)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
